Os condomínios residenciais no Rio de Janeiro também estão sujeitos às exigências de segurança contra incêndio e pânico do Corpo de Bombeiros (CBMERJ). A necessidade de apresentação de um projeto de incêndio depende de características da edificação, como altura, área construída, número de pavimentos, ocupação e riscos existentes.
O Projeto de Segurança Contra Incêndio e Pânico é o documento técnico que representa as medidas de segurança exigidas para a edificação, conforme o Decreto Estadual nº 42/2018 e as Notas Técnicas aplicáveis. Quando exigido, o projeto é submetido à análise do CBMERJ. Entender essa etapa e as responsabilidades envolvidas ajuda o síndico a planejar a regularização do condomínio e evitar atrasos.
Navegue neste artigo
- O que é o projeto de incêndio e quando ele é exigido em condomínios
- Exemplos de situações que podem exigir projeto de incêndio em condomínios
- Da elaboração do projeto à emissão do Laudo de Exigências
- Depois do Laudo de Exigências: execução das adequações e o Certificado de Aprovação
- Responsabilidades do síndico e dos profissionais técnicos na regularização do condomínio
- Validade do Certificado de Aprovação e o que o condomínio deve acompanhar depois
- Como iniciar a regularização do condomínio junto ao CBMERJ
- Projeto e execução com a mesma equipe técnica
- Perguntas frequentes
O que é o projeto de incêndio e quando ele é exigido em condomínios
O projeto de segurança contra incêndio e pânico é desenvolvido com base nas características e nas plantas da edificação, representando as medidas de segurança exigidas pelo CBMERJ, conforme as Notas Técnicas aplicáveis. Pode contemplar sistemas de hidrantes, chuveiros automáticos (sprinklers), detecção e alarme de incêndio, iluminação de emergência, sinalização e outras medidas, de acordo com a ocupação, as características e os riscos da edificação.
No COSCIP (art. 23), PSCIP é a sigla do Processo de Segurança Contra Incêndio e Pânico, que contém o projeto quando ele é exigido.
Nem todas as edificações precisam apresentar um projeto de segurança contra incêndio e pânico.
O Decreto Estadual 42/2018 (COSCIP), que regulamenta o Decreto-Lei 247/1975, estabelece as condições de regularização das edificações e áreas de risco. Conforme o enquadramento, podem existir situações de isenção ou dispensa de regularização, além dos procedimentos simplificado e assistido. No procedimento assistido, a obtenção do Certificado de Aprovação (CA) depende da aprovação do projeto, da emissão do Laudo de Exigências (LE) e do cumprimento das medidas de segurança exigidas.
Exemplos de situações que podem exigir projeto de incêndio em condomínios
A garagem e os pavimentos de uso comum podem entrar na contagem de pavimentos. Para o COSCIP, subsolo, estacionamento, sobreloja, mezanino e pavimento de uso comum contam como pavimento (art. 11), com as exceções previstas na própria norma. Assim, o condomínio pode somar mais pavimentos do que os andares de apartamentos.
A central de gás também é um ponto a verificar. O procedimento simplificado admite GLP só até 2 botijões de 13 kg ou central com até 2 cilindros de 45 kg, e até 200 litros de inflamáveis (NT 1-01).
O prédio antigo pode ter tratamento próprio. Na edificação anterior ao COSCIP que ainda não está regularizada, as exigências podem ser reduzidas ou dispensadas e substituídas por outras medidas (COSCIP, art. 20, e Nota Técnica 1-05). A convenção ou a ata do condomínio registrada em cartório antes do COSCIP serve de prova de anterioridade.
| Forma de licenciamento | Quando pode se aplicar ao condomínio | Exige projeto de incêndio | Como é formalizado |
|---|---|---|---|
| Isenção | Hipóteses específicas do art. 3º, §2º, do Decreto 42/2018, como a residência unifamiliar; o condomínio de apartamentos não está entre elas | Não | Atendidas as condições legais, não há necessidade de obter o Certificado de Aprovação |
| CAS (Certificado de Aprovação Simplificado) | Condomínios dentro dos limites do procedimento simplificado, como até 900 m², até 2 pavimentos e sem reunião de público | Não | Emitido on-line, pelo procedimento simplificado |
| CAA (Certificado de Aprovação Assistido) | Condomínios que não se enquadram no procedimento simplificado, como prédios com mais de 2 pavimentos | Sim | Aprovação do projeto, Laudo de Exigências, execução das medidas, verificação pelo responsável técnico e pedido do CAA |
Deixar de verificar a situação do condomínio junto ao CBMERJ pode resultar em problemas durante uma fiscalização. Quando o Certificado de Aprovação é exigido, sua ausência pode sujeitar o responsável às penalidades previstas no COSCIP, incluindo multas e, nas hipóteses legais aplicáveis, interdição da edificação.
Se o condomínio precisa se regularizar junto ao CBMERJ, fale com a Distakfire para entender a sua necessidade e conhecer os serviços.
Da elaboração do projeto à emissão do Laudo de Exigências
Quando o condomínio precisa seguir o procedimento assistido, a regularização começa com o levantamento das características da edificação e a elaboração do projeto de segurança contra incêndio e pânico. Após o protocolo, o CBMERJ realiza a análise técnica e, com a aprovação do projeto, emite o Laudo de Exigências (LE).
O levantamento das condições da edificação e a avaliação das Notas Técnicas do CBMERJ aplicáveis ao caso fazem parte do serviço técnico contratado para elaborar o projeto.
Em condomínios existentes, é importante verificar se as plantas disponíveis representam a situação atual da edificação. Ampliações de garagem, alterações no salão de festas e outras reformas podem exigir atualização da documentação utilizada na elaboração do projeto.
O Laudo de Exigências relaciona as medidas que o condomínio deve executar ou adequar, como hidrantes, sinalização de emergência ou extintores.
Depois do Laudo de Exigências: execução das adequações e o Certificado de Aprovação
Após a emissão do Laudo de Exigências, o condomínio deve verificar quais medidas de segurança já estão instaladas e quais precisam ser executadas ou adequadas. Concluídos os serviços, os responsáveis técnicos verificam o atendimento às exigências aplicáveis e emitem a documentação técnica necessária.
Em seguida, o síndico, como responsável legal do condomínio, e o responsável técnico apresentam as declarações e a documentação exigida para a solicitação do Certificado de Aprovação Assistido (CAA), conforme os procedimentos do CBMERJ.
Pelo Decreto Estadual 46.792/2019 (art. 4º), a emissão do CA pode ocorrer sem vistoria prévia do CBMERJ, com base nessas declarações, mas a edificação pode ser fiscalizada depois, e o certificado pode ser suspenso se houver não conformidades.
Este artigo detalha as etapas do projeto de incêndio; para ver o passo a passo completo de todos os procedimentos de regularização junto ao CBMERJ, incluindo isenção, dispensa e os certificados simplificado e assistido, veja como funciona a regularização junto ao CBMERJ para obtenção do Certificado de Aprovação.
Responsabilidades do síndico e dos profissionais técnicos na regularização do condomínio
A regularização do condomínio junto ao CBMERJ envolve responsabilidades distintas. O síndico, como representante legal do condomínio, responde pelas obrigações e declarações que lhe competem. Os profissionais responsáveis técnicos respondem pelos serviços e documentos técnicos sob sua responsabilidade, incluindo a elaboração do projeto e a execução das medidas de segurança contra incêndio e pânico.
O profissional responsável pela elaboração do projeto não é necessariamente o mesmo que responde pela execução das adequações previstas no Laudo de Exigências (LE). Cada profissional assume a responsabilidade técnica pelas atividades contratadas e pelas informações que declara ao CBMERJ.
Validade do Certificado de Aprovação e o que o condomínio deve acompanhar depois
O prazo do Certificado de Aprovação depende da data de emissão. Segundo a página de regularização do CBMERJ, o CA emitido a partir de 5 de março de 2018 vale 5 anos, e o anterior a essa data fica sem prazo de validade, desde que não haja alteração na edificação que exija nova regularização. Quando há prazo, o novo CA deve ser pedido antes do vencimento (NT 1-01).
Obter o CA não encerra as obrigações relacionadas à segurança contra incêndio. Os sistemas devem ser mantidos em condições adequadas de funcionamento, porque a edificação continua sujeita à fiscalização do CBMERJ, e essa manutenção cabe ao síndico, como responsável legal.
Se o condomínio receber um pedido de AVCB, o artigo sobre AVCB e Certificado de Aprovação explica a relação entre esse termo e o CA.
Como iniciar a regularização do condomínio junto ao CBMERJ
Para começar, vale separar a documentação do condomínio. A Distakfire pede documentos como a convenção do condomínio, a ata de eleição do síndico e, quando for o caso, a procuração.
Se existirem, entram também os projetos e as ARTs de exaustão, ar central, gerador, SPDA e recarga de veículo elétrico, além da ART de gás.
O tempo de cada etapa varia conforme a análise do CBMERJ e a execução dos sistemas de segurança. Vale ao síndico considerar tanto o prazo de análise do projeto quanto o tempo necessário para executar e adequar as medidas, ao planejar a regularização.
Projeto e execução com a mesma equipe técnica
A Distakfire é registrada no CREA-RJ e credenciada no CBMERJ como empresa instaladora, com o registro 02-616. O contrato tem duas etapas: a primeira reúne levantamento, projeto, protocolo e Laudo de Exigências; a segunda, o pedido do Certificado de Aprovação. Com o LE em mãos, o condomínio escolhe se para ali, se executa as adequações com a Distakfire, em proposta própria de materiais e mão de obra, ou com outra empresa credenciada. A equipe própria executa, com ART, hidrantes, sprinklers, alarme e detecção, iluminação de emergência, sinalização, SPDA e gás. O síndico fala direto com o engenheiro responsável, sem intermediários.
Se o condomínio vai começar a regularização junto ao CBMERJ, peça o orçamento à Distakfire.
Perguntas frequentes
Todo condomínio residencial no Rio de Janeiro precisa apresentar projeto de incêndio ao CBMERJ?
Quem é responsável pela regularização do condomínio junto ao CBMERJ?
O Laudo de Exigências significa que o condomínio já está regularizado?
Qual é a validade do Certificado de Aprovação do condomínio?
O condomínio pode contratar a mesma empresa para o projeto e para a execução das adequações?
SOBRE O AUTOREng. Erivaldo MarinhoEngenheiro Civil e Engenheiro de Segurança do TrabalhoResponsável Técnico | Distakfire Engenharia
